Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit dem Energieausweis beim Immobilienverkauf beschäftigen. Er ist nicht nur ein Dokument mit Kennzahlen zum Energieverbrauch eines Gebäudes. Beim Verkauf gehört er zu den wichtigen Unterlagen und spielt bereits bei der Vermarktung eine Rolle.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit dem Energieausweis beim Immobilienverkauf beschäftigen. Er ist nicht nur ein Dokument mit Kennzahlen zum Energieverbrauch eines Gebäudes. Beim Verkauf gehört er zu den wichtigen Unterlagen und spielt bereits bei der Vermarktung eine Rolle.
Für Eigentümer stellen sich daher oft wichtige Fragen: Brauche ich einen Energieausweis? Welcher Energieausweis ist erforderlich? Welche Angaben müssen in die Immobilienanzeige? Und wann muss ich den Energieausweis einem Kaufinteressenten vorlegen?
In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Punkte.
Warum ist der Energieausweis beim Verkauf wichtig?
Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er soll Interessenten ermöglichen, Immobilien hinsichtlich ihrer energetischen Qualität grob miteinander zu vergleichen. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig.
Beim Verkauf einer Immobilie gehört der Energieausweis deshalb zu den wichtigen Verkaufsunterlagen. Er enthält unter anderem Angaben zum Energiebedarf oder Energieverbrauch, zum Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden zur Energieeffizienzklasse.
Für Käufer können diese Angaben bei der Entscheidung für eine Immobilie relevant sein. Gerade bei älteren Gebäuden können die energetischen Eigenschaften auch Hinweise darauf geben, ob in Zukunft Modernisierungen sinnvoll oder notwendig sein könnten.
Wichtig ist dabei: Der Energieausweis ersetzt keine umfassende Prüfung der Immobilie. Er informiert über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes und dient vor allem einem überschlägigen Vergleich.
Wann braucht eine Immobilie einen Energieausweis?
Soll ein Gebäude, eine Wohnung oder eine andere selbstständige Nutzungseinheit verkauft werden, muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorhanden sein. Liegt noch kein gültiger Energieausweis vor, muss ein neuer ausgestellt werden.
Es gibt jedoch Ausnahmen. Dazu gehören unter anderem bestimmte kleine Gebäude und Baudenkmäler. Für Baudenkmäler gelten die Vorgaben des GEG zum Energieausweis nach § 80 Absatz 3 bis 7 nicht.
Deshalb sollte vor dem Verkaufsstart immer geprüft werden, ob bereits ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Ebenso wichtig ist die Frage, ob der vorhandene Energieausweis für das konkrete Gebäude verwendet werden kann.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen:
Energiebedarfsausweis:
Hier wird der Energiebedarf des Gebäudes anhand seiner baulichen und technischen Eigenschaften berechnet. Dabei spielen zum Beispiel die Gebäudehülle, die Heizung und weitere technische Merkmale eine Rolle.
Energieverbrauchsausweis:
Hier wird der tatsächliche Energieverbrauch aus einem bestimmten Zeitraum zugrunde gelegt.
Welcher Ausweis benötigt wird, hängt unter anderem vom Gebäude und seinem Baujahr ab. Für bestimmte ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen gelten besondere Vorgaben. Wurde der Bauantrag für ein solches Gebäude vor dem 1. November 1977 gestellt, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.
Das gilt insbesondere dann nicht, wenn das Gebäude bereits bei seiner Fertigstellung den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprach oder später auf dieses Niveau gebracht wurde.
Bei der Frage, welcher Energieausweis im Einzelfall benötigt wird, sollte daher immer das konkrete Gebäude betrachtet werden.
Welche Angaben müssen in die Immobilienanzeige?
Der Energieausweis ist nicht erst bei der Besichtigung relevant. Bestimmte Angaben daraus müssen auch in der Immobilienanzeige enthalten sein.
Bei Wohngebäuden gehören dazu unter anderem:
- die Art des Energieausweises
- der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- der wesentliche Energieträger für die Heizung
- das Baujahr des Gebäudes
- die Energieeffizienzklasse
Diese Angaben finden sich im Energieausweis. Sie sollten bei der Erstellung eines Immobilieninserats sorgfältig übernommen werden.
Gerade bei der Vermarktung über Immobilienportale ist es daher sinnvoll, den Energieausweis möglichst frühzeitig vorliegen zu haben. So können die erforderlichen Angaben direkt korrekt in das Inserat übernommen werden.
Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?
Beim Verkauf muss der Verkäufer oder der beauftragte Immobilienmakler einem potenziellen Käufer den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Das kann auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder eine deutlich sichtbare Auslage während der Besichtigung erfolgen.
Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis dem Interessenten unverzüglich vorgelegt werden. Auch wenn ein potenzieller Käufer ausdrücklich danach fragt, ist der Energieausweis unverzüglich vorzulegen.
Nach Abschluss des Kaufvertrages muss der Verkäufer oder Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis beziehungsweise eine Kopie davon unverzüglich übergeben.
Der Energieausweis sollte deshalb nicht erst kurz vor dem Notartermin gesucht werden. Idealerweise ist er bereits zu Beginn der Vermarktung geprüft und griffbereit.
Warum Eigentümer den Energieausweis frühzeitig prüfen sollten
Ein Immobilienverkauf besteht aus vielen einzelnen Schritten. Neben dem Energieausweis werden beispielsweise Grundbuchunterlagen, Flurkarte, Bauunterlagen, Grundrisse und weitere Objektinformationen benötigt.
Fehlt der Energieausweis oder ist der vorhandene Ausweis nicht mehr gültig, kann das zusätzliche Zeit kosten. Gerade wenn eine Immobilie zeitnah auf den Markt gebracht werden soll, ist es daher sinnvoll, die Unterlagen bereits vor dem Vermarktungsstart zu prüfen.
Auch die Angaben im Energieausweis sollten zum Gebäude passen. Der Aussteller ermittelt die für den Energieausweis erforderlichen Daten selbst oder verwendet vom Eigentümer bereitgestellte Daten. Stellt der Eigentümer Daten bereit, muss er für deren Richtigkeit sorgen.
Deshalb empfiehlt es sich, vorhandene Unterlagen zu Modernisierungen, Heizung, Gebäudehülle und früheren Energieausweisen zusammenzustellen.
Energieausweis und Immobilienwert – zwei verschiedene Dinge
Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass die Energieeffizienzklasse allein über den Wert einer Immobilie entscheidet.
Das ist nicht der Fall.
Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem Lage, Grundstück, Wohn- und Nutzfläche, Bauweise, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und die aktuelle Marktsituation.
Die energetische Qualität kann jedoch ein wichtiger Bestandteil der Gesamtbetrachtung sein. Ein Käufer wird sich bei einer Immobilie möglicherweise auch mit den zu erwartenden Energiekosten und möglichen Modernisierungen beschäftigen.
Der Energieausweis liefert dafür wichtige Informationen. Er ist aber keine Immobilienbewertung und kein Gutachten über den baulichen Zustand.
Energieausweis beim Immobilienverkauf: Das Wichtigste auf einen Blick
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte folgende Punkte beachten:
1. Gültigkeit prüfen
Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig.
2. Richtige Art des Energieausweises prüfen
Je nach Gebäude kann ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis erforderlich sein.
3. Energieausweis frühzeitig organisieren
Liegt kein gültiger Energieausweis vor, sollte die Ausstellung rechtzeitig vor dem Vermarktungsstart eingeplant werden.
4. Angaben für das Inserat bereithalten
Die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben müssen in der Immobilienanzeige berücksichtigt werden.
5. Bei der Besichtigung vorlegen
Der Energieausweis muss einem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
6. Nach dem Verkauf übergeben
Nach Abschluss des Kaufvertrages muss der Energieausweis dem Käufer unverzüglich übergeben werden.
Gut vorbereitet in den Immobilienverkauf
Ein professioneller Immobilienverkauf beginnt nicht erst mit der Veröffentlichung des Inserats. Je vollständiger die Unterlagen bereits zu Beginn sind, desto reibungsloser lässt sich die Immobilie vermarkten.
Der Energieausweis ist dabei nur ein Teil der gesamten Verkaufsunterlagen. Er sollte jedoch frühzeitig geprüft werden. So kann die Vermarktung korrekt vorbereitet werden und Interessenten erhalten die gesetzlich vorgesehenen Informationen rechtzeitig.
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